Wenn der Traum vom Eigenheim zum Albtraum wird
Es klingt wie ein Einzelfall – doch ähnliche Geschichten passieren jedes Jahr in ganz Deutschland.
Familie Schäfer aus Hessen hatte ihr Traumhaus gefunden: Baujahr 1978, idyllische Lage, vermeintliches Schnäppchen. 8 Monate nach dem Einzug: Feuchtigkeit im Keller, kurz darauf Schimmel. Erst jetzt schalteten sie einen unabhängigen Gutachter für Immobilienkauf ein.
Das Urteil: massive Baumängel.
Die Folge: 76.000 Euro Sanierungskosten, aufgebrauchte Rücklagen, Notkredit – und eine handfeste Beziehungskrise.
„Wären wir nur beim ersten Besichtigungstermin nicht so blauäugig gewesen…“, sagt Herr Schäfer heute.
Diese Geschichte steht stellvertretend für viele. Laut Verbands Privater Bauherren (VPB)-Studie der vergangenen Jahre verursachen Baufehler in knapp 60 % der Fälle Folgekosten in Höhe von bis zu 5.000 €, in etwa 40 % der Fälle liegen sie zwischen 5.000 € und 50.000 €, und in rund 6 % der Fälle sogar über 50.000 €.
Die 10 größten Fehler beim Immobilienkauf – und wie Sie sie 2025 sicher vermeiden
Experten-Tipp:
„Viele Fehler lassen sich vermeiden, wenn man frühzeitig unabhängige Experten wie einen Sachverständigen für Immobilienkauf hinzuzieht – und nicht nur auf Verkäufer oder Makler vertraut.“
1. Unvollständige Budgetplanung – die unsichtbaren Kostenfresser
Der Kaufpreis ist nur die halbe Wahrheit. Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Grundbuch, Modernisierung/Sanierung , mögliche Altlasten und Umzugskosten summieren sich oft auf bis zu 50% zusätzlich.
Praxisbeispiel:
Frau Fischer aus Mainz plante mit 65.000€. Nach Vertragsunterzeichnung folgte der Schock:
- 37.000 € Nebenkosten
- 114.000 € Sanierung
- 5.000 € Umzug
→ Endsumme: 156.000 €
So vermeiden Sie den Fehler:
- Lassen Sie die Kalkulation von einem Finanzierungsberater oder Gutachter prüfen
- Erstellen Sie eine vollständige Kostenaufstellung inkl. Modernisierung & Notrücklagen
- Nutzen Sie Tools wie den Nebenkostenrechner der Verbraucherzentrale
2. Falsche oder unvollständige Lagebewertung
Wussten Sie, dass der Standort für über 80 % des zukünftigen Immobilienwerts verantwortlich ist? Viele Käufer verlieben sich in ein Objekt – und übersehen, dass Infrastruktur, Demografie, Freizeitangebote und Verkehrsanbindung entscheidend für Wertentwicklung und Lebensqualität sind.
So vermeiden Sie den Fehler:
- Bodenrichtwerte & Stadtentwicklung prüfen
- Mit Nachbarn und lokalen Maklern sprechen
- Tools wie Scoperty oder Geoportal.de nutzen
3. Haben Sie an alles gedacht?
Bevor Sie eine Kaufentscheidung treffen, sollten Sie sicherstellen, dass alle Nebenkosten realistisch kalkuliert wurden und keine unvorhergesehenen finanziellen Belastungen auf Sie zukommen. Ziehen Sie unbedingt einen unabhängigen Sachverständigen hinzu, der das Objekt objektiv bewertet und mögliche Mängel erkennt.
Prüfen Sie außerdem, ob ein aktueller Energieausweis vorliegt, um den energetischen Zustand des Gebäudes realistisch einschätzen zu können. Ebenso wichtig ist die Klärung, ob Altlasten oder Baulasten bestehen, die den Wert oder die Nutzung der Immobilie einschränken könnten. Abschließend sollten alle Verträge vor der Unterzeichnung von einem Fachanwalt geprüft werden, um rechtliche Risiken auszuschließen.
4. Mängel bei der Besichtigung übersehen
Viele Käufer lassen sich bei der ersten Besichtigung von der Optik täuschen und übersehen gravierende Baumängel. Feuchte Stellen, Risse in tragenden Wänden oder Schimmel bleiben oft unerkannt, wenn kein Fachmann anwesend ist.
Ein Gutachter für Immobilienkauf kann solche Risiken frühzeitig erkennen und so teure Überraschungen verhindern.
5. Sanierungskosten unterschätzt
Gerade bei älteren Immobilien fallen nach dem Kauf oft deutlich höhere Modernisierungs- und Sanierungskosten an als erwartet. Gesetzliche Änderungen, wie neue energetische Anforderungen im Jahr 2024, können zusätzliche Investitionen notwendig machen. Auch versteckte Schadstoffe und deren aufwendige Entsorgung können erhebliche Extrakosten verursachen. Ein realistischer Sanierungsplan vor dem Kauf ist daher unverzichtbar.
6. Kein Expertenrat eingeholt
Viele Käufer verlassen sich ausschließlich auf den Makler – dabei ist dieser in erster Linie dem Verkäufer verpflichtet. Ein unabhängiger Sachverständiger für Immobilienkauf oder ein Fachanwalt kann hingegen neutral beraten und die Interessen des Käufers wahren. Der Unterschied kann schnell mehrere 10.000€ Euro sparen.
7. Energiekosten und Standards missachtet
Steigende Energiekosten und gesetzliche Vorschriften wie das EEG oder Förderprogramme wie die BEG spielen eine immer größere Rolle. Wer hier uninformiert kauft, riskiert hohe Folgekosten für energetische Nachrüstungen.
Eine fachkundige Energieberatung vor dem Kauf ist daher ein entscheidender Schritt.
8. Rechtliche Streitigkeiten & Altlasten ignoriert
Nicht eingetragene Wegerechte, fehlende Baugenehmigungen oder Altlasten im Boden können den Immobilienwert massiv beeinträchtigen. Solche Probleme sind oft erst nach Vertragsabschluss schwer und teuer zu lösen.
Eine gründliche Prüfung aller Unterlagen durch einen Fachanwalt ist daher Pflicht.
9. Emotionale Entscheidungen ohne Absicherung
Verliebtheit in eine Immobilie führt oft dazu, dass Risiken ausgeblendet werden. Käufer übersehen dann Mängel oder akzeptieren ungünstige Vertragsklauseln, nur um das Objekt nicht zu verlieren. Eine klare Checkliste und sachliche Beratung schützen vor teuren Fehlentscheidungen.
10. Vertragsfallen bei Notar & Übergabe
Fehlerhafte oder unvollständige Kaufverträge können zu jahrelangen Streitigkeiten führen. Häufig fehlen Regelungen zur Mängelbeseitigung oder zur Übergabe wichtiger Unterlagen.
Ein erfahrener Fachanwalt erkennt solche Schwachstellen vor der Unterzeichnung und sorgt für eine rechtlich einwandfreie Vertragsgestaltung.
