In Deutschland gelten Immobilien als sichere Bank. Jeder kennt jemanden, der mit „Betongold“ reich geworden ist – oder zumindest behauptet, es sei so. Doch die Wahrheit, die ich als Bausachverständiger seit Jahren täglich sehe, ist eine andere:
Die meisten Menschen kaufen Immobilien als Geldanlage, ohne wirklich zu wissen, was sie da tun. Und das gilt nicht nur für Einsteiger. Ich habe Investoren erlebt, die bereits über 100 Einheiten im Bestand hatten – und trotzdem bei den Grundlagen der Bauphysik, Statik oder technischen Bewertung grob danebenlagen.
Warum das gefährlich ist?
Weil Immobilien nicht verzeihen. Sie wirken stabil – bis die Realität zuschlägt.
Immobilien als Geldanlage: Rendite, Sicherheit und die Illusion, alles verstanden zu haben
Immobilien als Geldanlage sind Sachwerte, inflationsgeschützt und dauerhaft nutzbar – ja. Aber viele vergessen:
Eine Immobilie ist ein technisches Produkt. Mit Risiken, Schwachstellen, Sanierungspflichten und versteckten Kosten, die nur sichtbar werden, wenn man weiß, wo man hinschauen muss.
Viele Investoren glauben, eine gute Rendite einer Immobilie als Geldanlage an der Excel-Tabelle zu erkennen. Dabei entscheidet nicht die Tabelle – sondern der Zustand des Objekts, die Bausubstanz, die technische Restnutzungsdauer und die Fehler, die man beim Kauf übersieht.
Ich sage meinen Kunden immer:
Excel lügt nie – aber die Eingangsdaten tun es fast immer.
Praxisfall: 4,3 % Rendite bei einer Immobilie als Geldanlage – und doch ein finanzieller Totalschaden
Ein Beispiel aus meiner Tätigkeit:
Ein Investor wollte eine Eigentumswohnung für 250.000 € kaufen, 900 € Mieteinnahmen, solide Lage. Die Bruttorendite: 4,3 %. Seine Excel sagte: „Top Deal.“
Ich habe das Objekt begutachtet. Ergebnis:
- Feuchte Wände (nicht sichtbar, aber messbar)
- Veraltete Elektroinstallation (Pflicht zur Erneuerung!)
- Zerbröselnde Abdichtung im Bad
- Energetische Nachrüstpflicht nach GEG
- Balkon mit beginnender Abplatzung
Reale Folgekosten: über 40.000 €. Die Rendite? Im Keller.
Ohne Begutachtung hätte er einen Klotz am Bein gekauft – und sich gewundert, warum „Immobilien als Geldanlage nicht funktionieren“.
Immobilien als Altersvorsorge – aber nur, wenn die Substanz trägt
Viele planen ihre Zukunft mit Immobilien als Geldanlage. Aber Altersvorsorge funktioniert nur, wenn die Immobilie selbst nicht zum Sanierungsfall wird.
Ich sehe regelmäßig Fälle, bei denen Käufer glauben, sie seien im Alter abgesichert – und dann kommen plötzlich hohe Sanierungskosten wie Fassadensanierungen, Heizungstausch oder Dachsanierungen. Viele dieser Maßnahmen kosten fünfstellige Summen, und die meisten wurden beim Kauf nicht erkannt.
Wer seine Altersvorsorge auf eine Immobilie baut, die er nie fachlich prüfen ließ, baut im schlimmsten Fall auf Sand.
Risiken, die bei Immobilien als Geldanlage 90 % der Anleger massiv unterschätzen
Als Bausachverständiger sehe ich immer wieder dieselben Fehler:
- Kaufentscheidung nach Bauchgefühl statt Substanz
- Vertrauen in Exposés statt Fakten
- Blindes Übernehmen von Verkäuferangaben
- Unterschätzen der Sanierungszyklen
- Falsche Einschätzung der technischen Restlebensdauer
- Keine Prüfung der Bauphysik (Wärmebrücken, Feuchte, Schimmel)
Viele denken, das seien Einzelfälle. Nein. Das ist Alltag.
Standortanalyse – viel wichtiger, als die meisten bei Immobilien als Geldanlage glauben
“Lage, Lage, Lage“ – dieser alte Spruch stimmt, aber er wird oft viel zu oberflächlich verstanden.
Ich prüfe für Kunden nicht nur:
- Infrastruktur
- Mietentwicklung
- Arbeitsmarkt
- Neubauquote
Sondern vor allem:
Wie alterungsbeständig ist das Gebäude in dieser Lage? Eine gute Lage nützt nichts, wenn die Immobilie selbst nicht konkurrenzfähig bleibt.
Immobilien als Geldanlage: Finanzierung und Substanz als Fundament
Viele glauben, der wichtigste Faktor bei Immobilien als Geldanlage sei der Zinssatz. In Wahrheit ist der wichtigste Faktor:
Wie lange hält die Immobilie, ohne dass sie zur finanziellen Krise wird?
Wer die Substanz einer Immobilie falsch einschätzt, kann die beste Zinsbindung haben – und trotzdem scheitern.
Fazit – Immobilien als Geldanlage funktionieren, wenn man weiß, was man tut
Immobilien sind eine starke Anlageform. Aber nur für diejenigen, die sie fachlich verstehen – oder sich jemanden an die Seite holen, der es tut.
Wer zwischen den Zeilen erkennt, dass „Betongold“ nicht glänzt, sondern geprüft werden muss, schützt sein Vermögen – und baut es nachhaltig auf.
